房地产策划

房地产策划 篇1

　　在繁忙的工作中不知不觉的又迎来了新的一年，回顾20xx年工作历程，从在友好市场的施工单位到成为铭箭的一名员工，我深深感受到了公司的蓬勃发展之热气，同事们积极拼搏之精神。

　　作为工程部的一名普通员工来到公司从8月份到现在已近4个月，刚进公司时候作为一名新员工对新环境新事物都很陌生，并且第一次从事甲方的工作岗位，对岗位工作等都不熟悉。在公司的各位领导的帮助下，对公司的性质、规章、工作模式等进行了全面的了解和认知，同时让我作为一名工程部这个核心部门的一名员工，深深感受到了肩上的重任。

　　在公司工程部工作中，严格遵守法律法规，遵守公司的各项规章制度，平时严格要求自己，廉洁自律。工作中敢于承担责任，具有认真负责的精神，与同事们互相配合，努力完成每一个工作任务。

　　一、20xx年下半年工作情况

　　由于来公司仅4个月，通过领导的安排指导下目前主要负责预决算、部门内业及配合其他同事的工作，汇报如下：

　　1、协助领导配合研发部完成了对创业小区二期、八一新城三期、友好市场、前进新区5#楼工程上住宅楼布局及做法的优化改进和变更，节约公司成本。

　　2、协助领导完成了对宜居佳苑、服务综合楼开工建设的定位测量和局部规划，配合施工单位进行图纸会审，提出图纸上的问题，配合研发部对设计布局问题处理和完善。

　　3、与同事协作配合完成了对八一新城三期、友好市场、创业小区二期主体工程的进度质量把控，对反馈的问题协助部门领导与施工单位协调处理。

　　4、与同事协作积极完成了对甲供材料的分配工作。公司甲供材料种类多，规格复杂，认真负责督促协调，确保了材料到场，质量达标，且不影响工程进度。

　　5、配合研发部完成了各小区配套工程的规划，完善了水电暖管线图等的各项技术指标，制定施工方案，协调施工单位对八一新城小区、创业小区配套工程施工。

　　6、协助领导配合公司各部门，完成起草分包及甲供材料等各项协议、合同，确保各小区工程进度不受影响。

　　7、配合部门同事对各小区施工楼幢进行有效管理，从施工质量、进度、安全、成本及协调方面把关控制，确保工程各项满足验收规范要求，完成了主体分部验收工作，为来年顺利交工给予有效保证。

　　8、在部门同事的配合下，认真严谨的对创业小区，八一新城小区，前进小区已完成的.工程进行验收，复核工程量，协调造价咨询公司顺利完成了前进新区配套工程决算、创业小区一期主体工程决算、创业小区一期配套工程决算、八一新城二期配套工程决算、宜居佳苑预算、八一三期创业二期部分分包分项工程决算等工作。

　　9、完成了核对统计甲供材料、配套工程等已完成工作量未完成工作量的准确信息并且严谨的多次现场复核，确保公司对施工单位工程款拨付准确无误以及对明年工程计划提供准确有效信息。

　　10、认真仔细的完成了对友好东路砖厂现场测绘测量，核对施工方垫土反馈的工程量，经过现场复核，完成了对砖厂工程量的复核确定，确保了明年施工计划的有利推进。

　　11、配合研发部共同对创业小区二期八一新城三期的消防验收资料进行整理收集，保证了研发部对各小区消防验收报审不耽误，明年小区竣工工作不耽误。

　　12、协调且与施工单位共同完成了八一新城三期、创业小区二期主体工程的变更、经济签证决算信息的核对工作，同时完成了八一新城三期、创业小区二期甲供材料的信息整理，联系协调造价公司报送进行决算。

　　13、办公室文件、文档资料进行了整理，分项分类统一归档，便于取用，防止“找不见，难找见，分不清”提高工程部工作效率。

　　二、明年的工作重点

　　我的专业是工民建，在工程建设施工中有近五年的工作经验，所以明年开工建设的工程和在建工程的整个进度、质量核心以及成本控制是明年的首要工作重点，发挥自己的专长，与同事协作配合完成公司的计划任务，创造优良工程。同时领导分配的其他工作任务、20xx年八一新城三期、创业小区二期、友好市场工程的决算、配套工程的决算工作及竣工验收工作也是重中之重，确保我工程部各工作计划任务的顺利实施。

　　三、工作中的岗位能力及不足

　　本职工作中，必须熟悉房屋开发项目工作程序，了解设计原理，严格掌握各项施工工艺，质量标准，建筑行业的法律法规。由于我的专业是工民建，专业基本相同，对于勘察、三通一平、图纸会审、主体验收、竣工验收、保修组织工作、施工进度质量控制、建筑成本控制等工作且有数年的工作经验，在进行此类工作时较为擅长。在这近半年的工作中领导给我安排的工作基本均能胜任，部分从未接触的工作也能触类旁通，从陌生到熟悉，从生疏到熟练。

　　不同于乙方技术能力第一，作为甲方管理能力第一，对于我来说管理方面较欠缺，在本职工作中需要不断的磨练和向同事学习。其次，我个人在工作中较为粗心，不够细致，思维不够缜密，在工作中存在一定的失误，我会在以后的工作中向同事学习并且积极改正，时刻提醒自己。

　　在工程项目的实施中，工程部对楼幢的功能分析，人性化需求设计分析，施工难度评估等信息直接影响研发部和设计院对楼幢的设计和研发，所以我们的思维模式，创新意识，专业知识等尤为重要，而这大部分对于我来说是曾经工作中从未涉及或很少涉及的，这也是我非常欠缺的一面，只有在工作中，不断的学习和积累经验。

　　四、团队意识及个人品德等方面素质

　　工程部是在公司的领导下代表公司履行项目建设的项目管理机构，所以工程部必须是一个高效的的团队并且团队的意识以及团队成员的个人素质尤为重要。要进行高效的工作管理模式，必须提高团队的集体意识，如何提高团队的意识：

　　1、团队领导以身作则做好各方面的工作，避免产生团队的不信任、不负责等后果。

　　2、领导的开诚布公，互相信任，与团队成员之间保持紧密合作。

　　3、提高团队的凝聚力，责任心，忠诚度。

　　4、提高团队成员业务素质水平。

　　5、“人心齐，泰山移”团队领导者工作上对成员严格，生活上对成员关心，做好沟通协调工作，保证团队如机器一样有条不絮的和谐运转。

　　5、团队工作中集思广益，发挥各成员优势，取长补短。

　　工程部作为建设工程的项目管理方，对于施工方、监理方以及甲供指定方均存在一定的利益关系，所以我作为甲方代表，我会恪守公司规章制度，遵守国家法律法规，明清利害关系，时刻提醒自己拒绝吃拿卡要，不断努力为公司发展做出自己的贡献。

　　五、对公司提出发展、经营、管理等方面意见

　　1、工程部能否配一套工作服。工程部每天频繁下工地，公司又规定在单位必须穿工装，这让我部门同事们一天换很多次衣服，但是经常有紧急事衣服来不及换，造成工装脏或者破损，也给公司带来不好的形象。

　　2、公司各部门岗位职责不清晰，物业公司与工程部、研发部与工程部部分工作没有进行划分，影响工作效率。

　　一年的工作已经结束了，在即将迎来的一年中，我会继续不断的努力的。每一年都有自己的进步，每一年都会有自己的成长！在20xx年的工作中，我会尽我的全力来参加工作的，毕竟现在还年轻，需要更好的奋斗，在年轻的时候多拼一拼，这才是一生中最好的奋斗时刻，努力拼搏打拼出属于自己的一片蔚蓝的天空，相信在大家共同的努力下在来年中公司的业绩一定会再创新高，取得最圆满的成功！

房地产策划 篇2

　　房地产企业“甲供材料”的管理和核算问题，一直不是很规范，很长时间都成为了房地产行业的顽疾，不少房地产企业均吃过“苦头”，被主管税务机关处罚过。

　　“甲供材料”制度的实施，对许多房地产企业的发展、成本控制、商品房质量控制、资金监控等方面，取得了显著的成效。但是，很有一部分房地产企业在“甲供材料”的会计核算方面，存在缺陷和问题。

　　一、 “甲供材料”会计核算存在的问题及分析

　　（一）“甲供材料”会计核算的现行做法

　　根据了解，一部分房地产企业“甲供材料”的会计核算程序是：

　　1、 购入“甲供材料”时，根据付款凭据及相关的验收手续，计入“原材料”科目；

　　2、 “甲供材料”交付施工单位使用时，根据《材料调拨单》以及施工单位的验收手续，计入“开发成本－－建筑安装工程费用”科目。

　　3、 与施工单位办理工程结算时，预算部门将经造价审核机构审核后的《工程结算书》交与财务部。财务部根据《工程结算书》确认的工程总造价扣除“甲供材料”后进行帐务处理，计入“开发成本”科目。

　　举例说明如下：

　　某房地产企业开发建设电梯公寓10万平方米，建设期1.5年，建筑安装工程预算总造价1.6亿元（其中：甲供材料价值4800万元）。在开发建设过程中，实际购入“甲供材料”4900万元拨付施工单位使用。工程竣工结算经造价审核机构审核后的《工程结算书》交与财务部，《工程结算书》显示，工程结算总造价为1.7亿元（其中：包括甲供材料按照定额基价计算的价值3800万元）。

　　帐务处理为：

　　1、 实际购入甲供材料4900万元，款项已全部已支付。

　　借：原材料 4900万元

　　贷：银行存款 4900 万元

　　2、 甲供材料拨付施工单位

　　借：开发成本－－建筑安装工程费用 4900万元

　　贷：原材料 4900万元

　　3、 根据《工程结算书》的工程结算总造价1.7亿元，扣除“甲供材料”3800万元后的余额1.32亿元，计入“开发成本”。

　　借：开发成本－－建筑安装工程费用 13200万元

　　贷：应付账款－－工程款－－×施工企业 13200万元

　　（二）“甲供材料”核算现行做法存在的问题

　　上述“甲供材料”的帐务处理程序，与现行的《企业会计制度》、《房地产开发企业会计制度》、《建设工程价款结算办法》以及税务法规政策是有矛盾的。

　　1、《房地产开发企业会计制度》“库存材料”科目中关于“甲供材料”拨付施工单位时帐务处理的解释是：“企业拨给承包单位抵作预付备料款或预付工程款的材料，借记“预付账款”科目，贷记“库存材料”科目。因此，将“甲供材料”直接计入“开发成本－－建筑安装工程费用”的作法是与《房地产开发企业会计制度》相悖的。

　　2、《建设工程价款结算办法》明确规定，建设单位（开发商）提供材料设备，应与施工单位办理材料结算，作为工程备料款或抵扣工程进度款。因此，不与施工单位进行材料价款结算是不符合《建设工程价款结算办法》的'。

　　3、根据《营业税暂行条例实施细则》第十八条明确规定：“ 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原

　　材料及其他物资和动力的价款在内。”

　　因此，从税法角度，上述帐务处理对于房地产企业而言，涉嫌偷税。

　　从上述举例可以看出：

　　1) 根据规定，建筑工程的实际结算价值应该是1.81亿元，〔1.7亿元＋（0.49－0.38万元）〕，从表面上看与前述帐务处理确认的结算价值一致，但是涉及少计营业税33万元。因此，从成本核算的角度看，这种作法会少计开发成本。

　　2) 由于建筑工程总造价中未包括“甲供材料”实际价格与预算价格的价格差异，根据税法规定，可能涉嫌偷税（营业税），金额为：（4900-3800）×3%＝33（万元）。

　　4、甲供材料直接计入“开发成本－－建筑安装工程费用”的发票，是购入材料时的增值税发票，按照规定计入“开发成本”的建筑安装工程费用的入帐发票应该是“建筑业发票”。

　　（三）“甲供材料”核算现行做法存在问题的弊端

　　从上述分析可以看出，部分房地产企业“甲供材料”会计核算的现行作法，与《房地产开发企业会计制度》、《营业税暂行条例实施细则》以及国家的相关规定是不一致的。本人认为，部分房地产企业“甲供材料”现行的会计核算方法，存在以下五大弊端：

　　其一，不符合会计制度规定，影响会计信息的正确披露；

　　其二，违反《营业税暂行条例实施细则》规定，涉嫌偷税；

　　其三，“甲供材料”入帐的发票，与《发票管理办法》相悖；

　　其四，与《工程价款结算办法》的精神不一致；

　　其五，少计开发成本，虚增利润。

　　二、 解决“甲供材料”核算问题的建议

　　1、 根据《房地产开发企业会计制度》规定，健全“甲供材料”的会计核算程序，正确进行甲供材料的会计核算、开发成本的归集；

　　2、 与施工单位签订《建设工程施工合同》时，约定“甲供材料”的结算办法（包括结算时间、结算的实际价格等），并严格履行合同；

　　3、 定时与施工单位根据《合同》约定结算“甲供材料”价款，及时拨付施工单位工程进度款；

　　4、 在办理工程竣工工程结算时，将“甲供材料”的材料价差、量差列入工程结算总造价，计交营业税金及附加。

房地产策划 篇3

　　摘要：本文从我国房地产项目管理存在的问题及采用的模式入手，从产业政策、发展规划与行业准入、资源开发及综合利用、环境和生态影响等方面展开，对房地产开发项目的前期策划与管理进行分析，并在此基础上得出房地产项目前期管理的系统方法和理论，提出了相关建议。

　　关键词：房地产 策划 管理

　　目前，房地产业逐渐发展成为国民经济的一个重要组成部分。而我国现有的多数房地产企业在房地产项目管理的理论、方法方面存在不少问题，尤其是对于房地产项目的前期管理方面还存在很大的不足，往往是建好后才发现预期的设计和构想存在问题。而对一个房地产开发公司来说，房地产开发项目的前期管理是一个非常复杂的系统工程，项目开发定位分析、产品方案设计以及经济技术分析等阶段性工作都是非常重要的前期管理内容，这些前期工作是房地产项目能否成功的重要因素。

　　房地产开发项目前期管理的关键在于项目策划研究，从而实现对项目管理的有效控制，并使相关的产品通过有效的项目管理而得到增值。项目前期策划和运作的结果将直接影响到该项目的成功与否，并将最终直接关系到企业的生存和发展，因此在项目正式开工之前，必须对该项目的产品方案、项目范围、项目质量、项目成本、项目进度和市场现状进行调查研究。

　　一、我国房地产项目管理存在的问题及采用的模式

　　1.我国房地产项目管理存在的问题。第一，缺乏可行性研究，投资决策盲目。当前很多房地产开发商忽视了对项目前期可行性的研究，仅仅依据目前市场经济的动向，这样不仅导致定位不准，在实际施工过程中，也会导致严重的重复建设社会资源的状况，给后期项目施工也带了很多困难。第二，监督程序不完善，设计监理缺失。由于前期的设计监督程序不到位，忽视设计对项目投资控制的重要性，监管工作不到位，并且当设计问题出现时没有及时合理的解决措施，这就严重制约了房地产项目管理的科学性。

　　2.我国房地产项目一般采用的管理模式。房地产项目管理模式的`选择恰当与否与项目建设目标能否实现、与项目建成后的运行能否取得既定的社会效益和经济效益直接相关。在我国一般采用以下两种，一种是提供项目管理服务。是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行等服务。另外一种是提供项目承包服务，是指管理承包，即工程项目管理企业按照合同约定，将工程承包下来，但项目管理企业往往只负责项目的全过程管理，而将施工、设计等分包出去。不同的企业管理模式有着自身的优缺点，各有千秋，企业应结合自身的特点选择一种管理模式

　　二、房地产项目前期管理策划分析

　　1.产业政策与行业准入分析。项目的建设要符合房地产行业相关产业政策的要求，能够按照项目在土地、环保、节能、技术、安全等方面的准入要求进行。近年来对着房地产行业的迅猛发展，国家相继出台了一系列规范房地产市场、促进房地产业健康发展的政策。项目的前期管理不仅要照顾到行业相关产业政策的要求，还要在建设的各个环节中严格遵守行业准入标准的规定。

　　2.资源开发及综合利用分析。随着城市化发展速度加快，大批工程项目相继投入运营，合理有效的运用土地资源是工程项目建设的必要前提条件。房地产项目建设要在满足整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展，就地取材。同时有利于改善城区环境空气质量，保护环境，创造绿色生态城区。

　　3.环境和生态影响分析。房地产开发项目属于非工业建设项目，它的开发项目既是污染源又是被保护的对象，其对环境的影响具有两重性。开发商在进行房地产项目开发的时候为了节省成本、加快工程项目的施工，为了眼前的利益就毅然牺牲长远利益，往往会对水源、空气以及周围的环境都会造成比较严重的破坏和污染。为了避免上述的多种房地产开发对城市的生态环境污染。在房地产开发过程中要注意污染源分析、区域环境、现状以及建设场地环境调查评价，尽可能地通过分析房地产开发项目对空气质量、施工环境等方面的情况减少项目开发对城市生态环境的影响。

　　综上所述，房地产前期开发阶段必须转变传统开发方管理观念，重视前期策划与设计管理，采用现代项目管理理念利用多种途径和形式，积极进行环境影响分析，注重节能和综合利用，加强资源节约宣传，让资源节约理念深入人心。积极采用成熟的节能技术，对耗能较高的设备设施进行节能改造。

　　参考文献

　　[1]黄有亮，成虎.工程项目管理理论与实践新进展综述[J].江苏建筑，20xx（92）：100-104

　　[2]庞小平.项目管理的理论与实践[J].水运科学研究，20xx（1）：46-49

　　[3]赵琪.项目管理成熟度模型的理论与应用研究[D].南京航空航天大学硕士学位论文，20xx：41-43

　　[4]李启明.现代房地产项目全寿命周期管理[M].南京：东南大学出版社，20xx

　　[5]（美）克劳夫着，张平华译.建筑项目管理[M].北京：机械工业出版社，20xx

房地产策划 篇4

　　期待了10个星期的认识实习，终于在第11周开始了。我心里对认识实习时很有期待的，毕竟这是我从上学次要走出校园，走进社会了，而且是要企业，真正的与我将来要从事的工作来正面的接触。

　　要能从认识实习中有价值的东西，认识实习的工作是的，的认识实习天的任务认识实习的实习大纲的认识实习的日程安排。做一切事要有章法的，的老师周家娟老师给开了个会，主要实习大纲和实习的日程安排。认识实习能够对专业的认识，并且为以后的学习现场实践的感性认识。这周的实习日程安排蛮紧凑的：在接下来的 4天内要参观彩石山庄，港澳花园，国科高尔夫别墅，齐鲁水郡温泉花园，这些比的住宅小区。

　　明天就要去彩石山庄了，要好好的一下，先对小区有，带着问题去实习时的方法。

　　20xx年5月15日星期二天气：晴

　　5月15日是正式去企业实习的日子，去的是彩石山庄。彩石山庄的项目经理和主管热情的接待了。先是给介绍了彩石山庄的情况。

　　彩石山庄位于济南市东部城彩石镇，基地北至经十东路，南临旅游路，属于东部城生活区，是东绕城高速公路之外，最早启动的综合性小区，包括商业、住宅、配套设施等开发建设内容。基地现状用途为山荒地，环境条件优越，植被，基地内的零星建筑都可拆除。

　　不管网上怎么评价，彩石山庄的经理和主管怎么对彩石山庄赞美，你不去看你是不看到他的真的得美的。听完经理和主管的讲解，带着山庄，参观美丽的山庄。山庄给我的个感觉大，这里面积好大啊，这可是2500亩啊!!!我彩石山庄最大的优势环境优美，彩石山庄住宅产品定位为“低密度、高品质、中价位的生态型社区”。她以优美的自然环境、园林风光为鲜明，是以多层花园洋房和低层双拼及联排住宅为主体的大型山水园林住区，总建筑面积180万平方米，容积率仅为 1.0。

　　不过，有的问题要询问的：

　　1.离市区较远，考虑到交通问题。住在彩石山庄的住户都会有私家车，从成度上可以解决路程远的问题，在交通费一笔不小的开支。k301公交车将在社小学的地方设立站牌，从另一考虑，公交公司自身的利益，样容纳2万人的社区建成之后，肯定会公交车的，一社区居民，另一获取利益。不过我彩石山庄能够安排小区巴士，肯定能够的居民，而且小一笔收入。

　　2.听说小区是节能型小区，那么是怎样做的呢?原来小的是太阳能路灯，而且墙体加了保温隔热层，有助于房子的保温隔热的功能。小区还尽量山上的绿化植被，可以改良生态环境。

　　3.关于车位的问题。大多住户有车，车位问题肯定是住户最的问题。原来小区每家都会有车位(这是要出售的)，小区还有临时车位，供住户临时停车。

　　4.物业管理的问题。当小区居民都入住拉，那么物业管理该怎么办呢?物业管理这一块在开发商策划时就定下了，便于以后物业管理的性，在项目建设时期物业管理公司也会亲临现场，，在社区居民未之前就把物业管理公司。当居民成了业主委员会后，到底用物业公司另请的公司，决策权在业主委员会手里。

　　大家还提问了的问题，钟经理和潘主管了耐心的解答。过的很快，到了该离开的时候了。这次实习，是次，却学到了的东西，以前东西在心中很模糊，离得那么远，现在它们越来越清晰了。希望明天会能学到更多的东西。

　　20xx年5月16日星期三天气：晴

　　5月16日是实习的天，的目的地是港澳花园。

　　的赵春城学长也一直里实习和帮忙，他对这里，的实习，感到亲切。

　　先是在现场人员的带领下参观了港澳花园的`施工现场。刚刚开始建设不久，仅仅是看到了大大的基坑和地下室。不过是次看到现场的施工，有的不明白的地方。

　　这里有在参观的过程中提到的问题和学到的知识。

　　1.港澳花园引领的是尊贵的享受。它的户型140㎡的精英户型，180㎡名流户型，280㎡尊尚户型，十余种创新户型以供选择。并非只是简单将港澳风情表面化，港澳花园力求将房子打"静静饮杯下午茶"的温馨闲适所在，营造高贵、自然、优雅的国际化生活，为懂得生活的人们舒适的居住和交流场所。

　　2.港澳花园是小高层为钢混剪力墙构架结构，多层为砖混结构;地面铺防滑瓷砖、墙面贴瓷砖到顶;外墙高级面砖、局部用石材;内墙高级涂料;品牌电梯;防火防盗安全门、铜质防盗安全门;喷涂铝合金中空玻璃窗;卫生间地面铺防滑瓷砖、墙面贴瓷砖到顶，洗手盆、淋浴器、坐便器安装到位;厨房地面铺防滑瓷砖、墙面贴瓷砖到顶。

　　3.在小西侧，已小区，那个小地势要比港澳花园的高，就要做防土坡，这方土坡上有的塑料管，原来这是排出土壤中的水的，防止水对防土坡的侵蚀。

　　4.在基坑里，有连着两个不规则的坑，这是啊?是蓄水的么?事实上它是电梯井，在楼房是要先留。

　　5.还到港澳花园的建筑布局

　　参观完施工工地，港澳花园的孟总给做了一场报告。报告的内容老生常谈，许多的内容并课本上能学的到的，孟总多年来在工作的中的经验。他给介绍了房地产行业，房地产的性质和开发房地产的流程。

　　一.房地产行业

　　1、开发房地产行业的：

　　(1)买地——规划设计——外部建设——销售——物业管理。是传统的，现在大部分开发公司。

　　(2)仅仅是买地、规划但不建设。

　　(3)主要指旧楼的改造。

　　(4)用地规划、销售规划。

　　(5)土地一级市场整理，一级市场主要是由控制的市场。

　　孟总还非常的就业，想让在就业前能够充分的房地产行业，企业后对企业的发展有的帮助。

　　二.房地产企业的性质

　　(1)资金的竞争性

　　房地产企业的一大特点在各个阶段资金到位，才能项目的实施。举个例子山东的房地产企业总共有530多家，但能做的100多家，做得比的有40、50家，而真正比价的30家。

　　(2)房地产的文化性地区审美情趣

　　(3)政策性最新出台了13项政策对方房地产市场调控。

　　(4)垄断性

　　房地产企业的垄断性主要在土地的不可再生性(或者说稀缺性)，土地一旦被占用是不可复制的。

房地产策划 篇5

　　房地产开发商要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。这就要求开发商和代理商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意，难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。

　　一、房地产广告策划

　　房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。

　　二、房地产广告类型和策划原则

　　根据广告的目的，房地产广告大致可分为四种类型：

　　1、促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。

　　2、形象广告。以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象为广告目的所在。

　　3、观念广告。以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。例如"广州后花园"概念盘就是传播一种在繁忙紧张工作之余，去郊外居所里享受轻松生活的新观念。

　　4、公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙、联谊通知，各类祝贺辞、答谢辞等。

　　开发商可根据营销战略的需要，将几种广告类型结合起来考虑，组合运用。在进行广告策划时，应遵循以下原则：

　　1、时代性。策划观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。

　　2、创新性。策划富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现"把握特色，创造特色，发挥特色"的策划技巧。

　　3、实用性。策划符合营销战略的总体要求，符合房地产市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可操作的特点。

　　4、阶段性。策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。

　　5、全局性。广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。

　　三、房地产广告策划内容

　　房地产广告策划内容丰富，步骤众多。策划者各有各的做法，繁简不一，没有统一模式。大体上可分成五个部分，即：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。

　　1、广告目标。主要确立广告的类型;广告欲达到的目标和有关建议。

　　2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确，则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等，也要分析客户可能拒绝的原因，如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。

　　3、广告策略。广告策略的制定可从以下5个方面着手：

　　①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。

　　②市场定位策略。定位策略的`根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。

　　③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定;也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲;当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。

　　④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。

　　⑤广告媒介策略。据统计，80%的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为"线上媒介"。"线下媒介"也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张(海报)等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量;其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。

　　4、广告计划。又称广告实施计划，内容包括广告目标、广告时间、广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告计划书时要注意提案的技巧、文字的风格和格式的赏心悦目。

　　5、广告效果的测定。广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。

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